第46章 胡咧联索生意扯上天国房子现象（一）

走工作第三天早上9点左右，给我们演讲的是一位姓鲁的女教师，她曾在“芙北、皇岗”中学任教。

为了加入这个伟大而神圣的联索行业，她果断地辞去了教师的工作，抛弃了原本安逸的生活条件，把满腔激情投入到了今天这个生意当中。她非常庆幸自己赶上了这趟末班车，因为她差1个月就满50岁了。如果晚来一点的话，她就从此与联索这个生意无缘了。

在一番例行的戏前剧情充分上演后，鲁老师开始向我们讲述她的联索故事：“我所在的（芙北、皇岗）中学原来有教师52个，现在竟然有27个跑进了联索行业。学校曾一度无法维持正常上课的秩序，没办法只得临时从社会上招聘了一些代课老师。”

“一个学校竟然有超过半数的老师做起了今天这个生意，这是一种什么状况？只能说联索行业的魅力无法抗拒。说实在的，我就是随着我们学校教师队伍这股势不可挡的联索潮流毅然决然地踏上了联索这块热土。”

“如果一个低智商的农民伯伯是傻子，或许会有人相信。那这么多高知识分子、社会精英汇聚联索行业，难道他们还不够聪明？难道他们没有社会阅历、没有判断能力吗？”

“二位老板，您们看（和肥）这里没有大型的工厂和企业，但房子却建了不少。不知道您们晚上有没有留意到这里那么多楼房其中亮灯的房间又有多少呢？”

鲁老师话音刚落，王大哥这个不甘寂寞的跳梁小丑又急忙从幕后跳出来说：“昨天晚上我就看到了，别看这里房子一大片、一大片的到处都是，晚上亮灯的房间却没看到多少。有如凤毛麟角、稀稀疏疏的。”

“请问鲁老师，这里入住率这么低，为什么到处还在大兴土木，不停地建房子？建这么多谁来住呀！”王大哥说着、说着，得意忘形之际，又把自己当成了记者那根葱了。

鲁老师和颜悦色地答道：“王老板，您这个问题问得好，说明您的观察能力不错，在用心思考问题。”

鲁老师正要往下说，“王大记者”这只拦路虎又猛地从旁窜出来添阻：“我突然想起这里还有一个奇怪的现象，昨天下午李老师临走前曾告诉过我们：（安非、和肥）虽然建了这么多房子，却为什么就是找不到一个售楼部？请鲁老师一并给我们解释一下。”王大假记者终于原形毕露，竟然连珠炮似的喋喋不休。

“王大记者”一不小心就戳中了这场戏的精彩压轴节目，鲁老师这个主演就正式全副武装披挂上阵了：“王老板，要解释清楚您提的这些问题，首先需要我们来分析一下建房子需要什么先决条件？我想不外乎两个方面：一是地皮；二是资金。”

“那我们就先来谈一下地皮的事。（和肥）以前就建了市中心那么巴掌大的一块地方。您们看现在这渺渺茫茫、一眼望不到头的建筑如鱼磷片样层层叠叠，真是改天换地、今非昔比呀！您们可知道我们现在住的地方几年前是用来做什么的？”

“ 王大记者”装作和我一样一脸茫然，继而我们同时摇了摇头。

鲁老师接着往下细说：“也许您们做梦也想不到脚下这一大片土地以前竟然都是农田。象您们现在住的（疯荷苑），还有这里的（鸭荷苑、针谷苑）以及荷塘月色……等小区以前都是水稻田、或是种莲藕的、或是鱼塘。换句话也就是说这里原本是城郊结合处。”

“大家都知道，现在无论您是去买房子还是去建房子？您只拥有土地使用权，没有所有权。（普天之下、莫非王土），也就是说（天国）所有的领土都是（皇室内阁）的，任何人都没有权利去更改土地的性质。”

换一种说法这块地原来是农业用地，那您就只能用来种粮食，不能用来盖房子或改为他用。既使是农村的旧房改造，也要经过相关政府部门审批后才能动工重建。”

“以上说明（天国皇室内阁）对土地的管理是非常严格的。那您们说在（和肥）这个地方，谁有这么大能耐把这里的农业用地变为居民用地呢？除非是政府部门吧！”

“就算是政府部门，那各级政府部门也只有一定的审批权限。比如（和肥）市政府的土地审批权只有15亩；（安非）省政府的土地审批权也只有50亩而已。超过50亩必须要由（天国）土地资源部审批。”

“那您们看这里的住房占地面积远远不止50亩吧！确切地说简直是50亩的N倍。那您们说这又是谁有这么大的权利审批下来的呢？是不是只有（天国皇室内阁）直接掌控下的土地资源部？因此（天国皇室内阁）土地资源部对这里的土地变更情况是一清二楚的。”

“（安非、和肥）现在这么多房子，请问鲁老师，那当初建房所用的资金又是谁出的呢？”王大冒牌记者憋了这么久，终于抓住了这么一次显摆的机会，自然是不会放过。

鲁老师不愧是老师，她就象是以前在教室讲课时回答学生的提问一样。只听到她有理有据地答道：“在房地产市场上混的人都知道：一般房地产开发商都是靠玩转银行的钱来发家致富的。”

“请问鲁老师，为什么这么说呢？”王大假记者狗屁膏药似地随时跟进，他就象是鲁老师身后如影随形的一只哈巴狗。

鲁老师依然淡淡地答道：“ 为了便于大家理解，我还是先来打个比方：假设今天您们来这里开发一片小区：首先您们得把这块地皮规划出来。经过预算得出开发这个工程大约需要2个亿。”

“而您们身边只有5千万的资金怎么办？一般的做法是利用您们手中仅有的5千万先来抄地皮。把地皮价格炒高后，再用什么红线图、蓝线图、黄线图……把地皮规划图详细地划出来，最后您们就拿着这一堆图纸去银行里面申请贷款。”

“那作为银行方面，不可能您们一来贷款就立马贷给您们吧！银行所要考虑的是什么呢？说白了就是利润吧！银行本来是属于企业性质的，也是一个盈利机构。那银行贷款给您们的目的无非就是为了挣钱。因为您们来贷款要给银行利息嘛！”

“那银行所担心的主要就是您们的偿还能力。从银行接到您们申请贷款的那一刻起，银行就开始着手调查您们的财产状况及抵押资产状况。”

“每个银行里面都有一个信贷科，信贷科里面有专门的评估师，由他们来评估您们这个项目怎么样？有没有发展前景？一般银行在接到客户的贷款申请后，会派专门的评估团队到您们递交的图纸上所列出的项目去做实地考察——看您们是建别墅呢？还是建居民楼或建高档小区？”

“他们会根据这块地所处的地段以及这个地段的消费档次和人流量来综合给这个项目定位评估结果。要是评估出这个项目有风险，搞不好会血本无归，那您们的贷款申请就无望了；如果他们最终觉得您们这个项目还有利可图，那银行就会贷款给您们。”

“开发商从银行把钱贷出来后一般就会马上投入建设。不知道您们有没有留意到？象（光东）、（让海）这些大城市房子开始建设还没多久，肯定不会等到封顶，旁边早就会建好一栋金碧辉煌、华丽无比的售楼部。”

“开发商在售楼部前台还会派出许多漂亮的小姑娘，个个弄得花枝招展、楚楚动人地去招揽南来北往的购房客源，售楼部就好象成了一个变相的临时风月场所。”

“开发商这么做的目的无非就是为了吸引客户、赶紧把房子销售出去。现在很多人想买房，但身边现金又不够一次性付清。所以就去开发商那里先付个首付，再去银行按揭贷款。但您们付了首付，开发商不可能马上就给您们房子吧！一般要过好几个月甚至一年才能把房子交给您们。”

“那您们在付开发商首付后的几个月或一年的这段时间里，每个月是不是要从银行按揭贷款给开发商？因此开发商房子还没建好就急于卖出去，目的就是利用这样一种模式来达到他们的资金迅速回笼。 ”

“ 所以做房地产生意的开发商，如果在房子建好后三个月内没有卖出去，那开发商就会亏损。因为房子每拖一天没销售出去，就等于开发商要多付银行一天的利息。长此以往，风险就会越来越大。”

“而（和肥）这里已经建好了很多成品房，您们看其周围就是找不到售楼部。那没有售楼部就等于表示不卖房子。开发商建房子却不卖房子，那他们的资金还怎么回笼？”

“资金没回笼，那开发商就没钱还给银行。银行没有收到开发商的钱，那银行会不会蠢到继续贷款给开发商？肯定不会吧！开发商也就没有钱来继续建房了，那这个游戏还怎么玩下去？”

“然而您们看看这里到处还在日夜不停地建房子。这说明开发商的资金链条从来就没有断过，银行的资金还在一如既往、源源不断地注入开发商的房地产业。”

”那银行不给开发商停贷肯定有他的理由，请问鲁老师，究竟是什么原因让（安非、和肥）的银行作出如此一反常态的决定呢？”隐忍许久的“王大记者”终于按捺不住蠢蠢欲动的表演欲，一开口就石破天惊、画龙点睛。

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